Dans le processus de vente d‘un bien immobilier (maison, immeuble ou appartement), l’estimation immobilière représente un élément crucial. Afin d’effectuer cette évaluation de la manière la plus précise, divers paramètres sont à considérer et plusieurs étapes sont respectées. Quelles sont donc les étapes d’une estimation immobilière ?
Déterminer les caractéristiques du bien immobilier
La valeur d’un bien immobilier peut varier selon la période et en fonction des caractéristiques propres à l’actif. En ce qui concerne les éléments directement associés au bien à vendre, les experts considèrent les déterminants tels :
- la surface ;
- l’année d’acquisition ou de construction ;
- les commodités et prestations de service (gardiennage, ascenseur, conciergerie) ;
- les facteurs juridiques (droit au maintien dans les lieux, le type de terrain) ;
- le plan (pour voir si des aménagements seront nécessaires) ;
- les facteurs de surcote ou de décote.
En effet, les déterminants de surcote ou de décote concernent généralement l’environnement de l’appartement ou du logement. Ainsi, l’appréciation portera sur la ville ; le quartier (attractif ou non) ; l’exposition (rez-de-chaussée ou étage). La proximité avec des écoles, des institutions ou des commerces est également un point d’intérêt. Aussi, il est considéré l’état du bien (neuf ou vieux), le type d’architecture (ancienne ou moderne) et le standing.
En outre, le respect des normes énergétiques, la protection contre les nuisances sonores et le confort sont aussi jugés. Au regard de ces divers paramètres, après une estimation immobilière, le prix du m2 à strasbourg serait nettement différent du prix du m2 à pantin. Ces deux villes n’ont pas les mêmes caractéristiques. En plus, les demandes en matière d’achat et de location ne sont pas pareilles.
Estimer la valeur du bien
À ce stade, un agent ou expert immobilier dispose d’une quantité suffisante d’informations pour procéder à une estimation la plus juste et la plus rigoureuse de votre bien. Pour y parvenir, ce spécialiste du marché immobilier devra tenir compte de plusieurs orientations pour cadrer son évaluation. Il s’agit entre autres d’indicateurs comme :
- le prix d’achat et la date d’acquisition ;
- les prix moyens pratiqués ;
- le prix de vente des biens immobiliers similaires.
En réalité, pour le prix d’achat et la date d’acquisition, la valeur du bien sera actualisée selon la situation économique (facteur de pondération) et l’évolution des prix de vente sur le marché. En ce qui concerne les prix moyens pratiqués, à partir des ventes effectuées par les notaires (suivant l’historique de vente), un prix moyen de vente sera dégagé. Cela servira de base d’ajustement à la valeur de votre bien immobilier.
Quant au prix de vente des biens immobiliers similaires, une valeur consensuelle sera estimée, sur la base des caractéristiques de votre propriété et des prix de vente de biens immobiliers de même nature. Par suite, le spécialiste de l’immobilier pourra établir une estimation de votre bien suivant les réalités actuelles du marché immobilier.
Fixer le prix de vente du bien immobilier
Cette étape est marquée par l’analyse des annonces immobilières déjà émises et la détermination des acheteurs ou des locataires idéaux pour son actif. Ensuite, sur la base de l’estimation effectuée ou reçue de l’expert et en fonction des circonstances de la vente, il faut fixer le prix réel de vente de son bien immobilier. Cependant, il est recommandé de proposer des prix en dessous des seuils psychologiques.
Par exemple, pour une propriété dont le prix selon l’estimation immobilière est 250 000 €, il vaudrait mieux fixer un prix de 245 000 à 248 000 €. Cela donne l‘avantage de mettre le vendeur dans une meilleure posture au cours des négociations pour la vente. En plus, une telle stratégie favorise une vente rapide par rapport aux biens de même valeur.
Qu’en est-il de l’estimation en ligne de la valeur immobilière d’un bien ?
De plus en plus utilisée par les particuliers, cette méthode d’estimation immobilière via internet est rapide, gratuite et disponible, à partir d’ordinateurs, tablettes ou Smartphones. Ladite méthode se base généralement sur les données de la basse Demande de valeurs foncières (DVF), les rapports de ventes immobilières fournis par les notaires et une analyse mathématique de l’évolution des ventes immobilières.
Toutefois, il faut souligner qu’elle ne peut s’appliquer dans le cas de biens atypiques ou dans une région où le nombre de ventes immobilières est assez faible. De plus, elle permet juste d’avoir une idée rapide de la valeur d’un bien immobilier sans pour autant remplacer l’évaluation réalisée par un professionnel.